ΕΙΣΗΓΗΣΗ ΣΤΟ ΣΥΝΕΔΡΙΟ ΜΕ ΘΕΜΑ “ΤΟ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΟ ΠΡΌΓΡΑΜΜΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΚΑΙ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ ΤΩΝ ΣΕΡΡΩΝ”

Το σχέδιο της εισήγησης μου στο διοργανωμένο από το Ινστιτούτο Επιμόρφωσης του Εθνικού Κέντρου Δημόσιας Διοίκησης συνέδριο με θέμα: “ΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗ: ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΚΑΙ ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΙΣΤΟΡΙΚΩΝ ΚΕΝΤΡΩΝ ΚΑ ΜΝΗΜΕΙΩΝ” (Καβάλα, 24/10/2002)

Τίτλος εισήγησης: Παροχή Υπηρεσιών Χρηματοδότησης, Αξιοποίησης και Εκμετάλλευσης Ακινήτων του Δήμου Σερρών

Αποτελεί κοινή διαπίστωση ότι η άναρχη, έντονη και απρογραμμάτιστη αστική ανάπτυξη που σημειώθηκε κατά τις τελευταίες δεκαετίες στη χώρα μας είναι υπαίτια για τη σημερινή φυσιογνωμία των ελληνικών αστικών κέντρων, συμπεριλαμβανομένης και της πόλης των Σερρών.

Η πόλη αυτή, έφτασε σε σημείο να παρουσιάζει τροποποίηση του αστικού της ιστού, αλλοίωση της μορφής της, και ταυτόχρονα να παρουσιάζει σοβαρά πολεοδομικά προβλήματα που χρήζουν άμεσης επέμβασης και επίλυσης.

Η έλλειψη ουσιαστικών προσπαθειών ανανέωσης και εκσυγχρονισμού της πόλης, οδήγησε βαθμιαία στην αύξηση του δομημένου περιβάλλοντος και στην κατά τόπους υποβάθμιση του φυσικού περιβάλλοντος, με ανάλογα αποτελέσματα στην ποιότητα ζωής των κατοίκων.

Ιδιαίτερα σήμερα, και ως αποτέλεσμα αυτής της πορείας, διαπιστώνεται η μονόπλευρη φορά αυτής της ανάπτυξης, εις βάρος των κοινωνικών και πολιτιστικών αξιών και κατ’ επέκταση των ίδιων των δημοτών.

Ο Δήμος Σερρών προχώρησε σε ένα φιλόδοξο πρόγραμμα αστικής ανάπλασης, που ελπίζουμε ότι θα λύσει μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα τα προβλήματα που σημερα φαίνονται άλυτα ή δυσεπίλυτα.

Μια επένδυση που θα δούμε αργότερα, αποτελεί μια δραστική παρέμβαση στην όλη λειτουργία της πόλης.

Η παρέμβαση αυτή, πρωτόγνωρη για τα πολεοδομικά δεδομένα της χώρας μας θα δώσει στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου πόλης αισθητική, λειτουργική και οικονομική αναβάθμιση. Τα αποτελέσματά της δεν αφορούν μόνο ορισμένους ή λίγες ομάδες πληθυσμού ΑΛΛΑ ΟΛΟΥΣ ΤΟΥΣ ΠΟΛΙΤΕΣ ΤΗΣ ΠΟΛΗΣ.

Θεωρούμε δε αυτάρεσκα ότι η παρέμβαση που σχεδιάζεται είναι πρωτόγνωρη γιατί πουθενά αλλού –από ότι γνωρίζουμε– στη χώρα μας δεν επιχειρήθηκε παρέμβαση πολλαπλασιαστικών λειτουργιών σε τέτοιο ποσοστό έκτασης μιας πόλης.

Είναι τόλμημα.

Ο Δήμος Σερρών όμως υιοθέτησε το εγχείρημα γιατί η πόλη δεν έχει άλλες ευκαιρίες.

Αντικείμενο λοιπόν της παρούσας παρουσίασης είναι η προβολή του προγράμματος αναβάθμισης της πόλης των Σερρών, ενός προγράμματος για την αναδιοργάνωση των εμπορικών και διοικητικών λειτουργιών της, με παράλληλα ποιοτική αναβάθμιση του δομημένου χώρου και της ποιότητας ζωής και την ανάπτυξη σύγχρονων δικτύων υποδομής, ικανών να εξυπηρετήσουν τις παρούσες και μελλοντικές ανάγκες των κατοίκων.

ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ – ΟΙ ΑΙΤΙΕΣ

Πώς όμως οδηγηθήκαμε σ’ αυτό;

Ας δούμε για λίγο την σημερινή κατάσταση της πόλης.

H πόλη των Σερρών κατέχει την κεντρική θέση του αντίστοιχου νομού και αποτελεί το κυρίαρχο οικιστικό κέντρο του.

Αυτή η κεντρικότητα της πόλης εκφράζεται τόσο χωρικά όσο και λειτουργικά. ‘Οσον αφορά το πρώτο, τη γεωγραφική θέση της πόλης, επισημαίνουμε ότι βρίσκεται σχεδόν στο γεωμετρικό κέντρο του νομού, με αποτέλεσμα να διέρχονται από αυτήν όλα τα δίκτυα κυκλοφορίας, τόσο εκείνα που συνδέουν το νομό με τους όμορούς του όσο και τα εσωτερικά για την επικοινωνία μεταξύ των οικισμών του.

Σχετικά με τη λειτουργική υπόσταση της πόλης αναφέρουμε ότι αποτελεί ένα τυπικό αστικό επαρχιακό κέντρο μεσαίου μεγέθους με εμφανή ακόμα κάποια από τα γεωργικά χαρακτηριστικά του πρόσφατου παρελθόντος.

Αναπτύχθηκε προοδευτικά από κέντρο τοπικής εμβέλειας σε διανομαρχιακό, που πλέον μπορεί να εξυπηρετεί το σύνολο του νομού, αλλά που για εξυπηρετήσεις ανωτέρου επιπέδου εξαρτάται με τη σειρά της από τη Θεσσαλονίκη. Το γεγονός αυτό καθορίζει αποφασιστικά και το επίπεδο ανάπτυξης της πόλης.

Τα τελευταία χρόνια η πόλη υφίσταται δυσμενείς συνέπειες λόγω των τοπογραφικών, οικονομικών και κοινωνικών χαρακτηριστικών της. Οι πρόσφατες αλλαγές στον ευρύτερο χώρο των Βαλκανίων, καθώς και η θέση της πόλης που βρίσκεται κοντά στα σύνορα της χώρας και της Ευρωπαϊκής Ενωσης γενικότερα, επιβαρύνουν την πόλη με αυξανόμενα κύματα μεταναστών και προσφύγων.

Τα παραπάνω δεν δημιουργούν μόνο τοπικά, οικονομικά και κοινωνκά προβλήματα, αλλά σε συνδυασμό με το υποβαθμισμένο περιβάλλον σε ορισμένες ζώνες της πόλης, εντείνουν προοπτικές για σχετικά υψηλά επίπεδα ανεργίας και επισφαλείς δημογραφικές τάσεις.

Ολοι βιώνουμε το πρόβλημα που λέγεται πόλη των Σερρών.

Αν θελήσουμε να ανιχνεύσουμε τις αιτίες, θα αναφέραμε:

Την έλλειψη οράματος, στρατηγικής και αναπτυξιακών στόχων, την έλλειψη σχεδιασμού και προγράμματος εφαρμογής.

Θα αντιτείνει κανείς ότι για την πόλη των Σερρών υπάρχουν σχέδια: Το σχέδιο Δοξιάδη, το Γ.Π.Σ., το ερευνητικό πρόγραμμα του Α.Π.Θ., κ.λ.π.. Αυτό είναι και το όλο θέμα μας, ότι τα σχέδια αυτά για να γίνουν πράξη και υλοποίηση, χρειάζονται στρατηγική και πρόγραμμα. Το πρόβλημα αυτό έχει πολλαπλασιαστικές δυσμενείς επιπτώσεις.

Μια άλλη αιτία είναι ότι γίνονται σπασμωδικές και πυροσβεστικές ρυθμίσεις. Μη υπάρχουσας στρατηγικής, είμαστε υποχρεωμένοι να είμαστε όμηροι των γεγονότων και της εξελικτικής, αντί να είμαστε αυτοί που θα χαράζουμε προοπτικά τις εξελίξεις.

Η ένταση των διαφόρων προβλημάτων οδηγεί στην ικανοποίηση απαιτήσεων διαφόρων ομάδων πίεσης.

Ολα τα παραπάνω οδήγησαν αναγκαστικά σε μια ευάλωτη πολεοδομική λειτουργία της πόλης, χωρίς η αυτή να διαθέτει ανακλαστικά αντίδρασης. Άλλωστε το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς δεν δίνει αυτές τις δυνατότητες.

Ενα άλλο πρόβλημα, αυτό της έλλειψης επενδύσεων και η ανεργία, οδήγησαν τους πολίτες στην «νεκρωμένη συνείδηση» όπου οι δυνατότητες παρέμβασης ενός εκάστου πολίτη είναι περιορισμένη. Ο τελευταίος, πνιγμένος από το άγχος της επιβίωσης, διαθέτει ελάχιστη δυνατότητα και διάθεση για τα κοινά. Το ίδιο ισχύει για τους φορείς και κοινωνικούς εταίρους που βρίσκονται εγκλωβισμένοι ανάμεσα στο «έδει γενέσθαι» και το «γίγνεσθαι».

Ετσι αφέθηκε χώρος στην κερδοσκοπική εκμετάλλευση της γης, μια αναπτυξιακή δραστηριότητα με ορίζοντα χρόνου. Και σ΄ αυτήν ακόμα την δραστηριότητα είχαμε διακυμάνσεις και μεταπτώσεις, γιατί ακολουθούσε τα γεγονότα χωρίς προοπτική.

Η εκμετάλλευση της γης (οικοδόμηση, αντιπαροχή κ.λ.π.) όταν δεν προϋπάρχει στρατηγική, σχεδιασμός και πρόγραμμα εφαρμογής, δεν ήταν δυνατόν να σεβαστεί την ιστορία και παράδοση του τόπου και το περιβάλλον.

ΤΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ

Σήμερα αντιμετωπίζουμε.

Πολυπλοκότητα χρήσεων και δράσεων με συντριπτική κυριαρχία του δομημένου περιβάλλοντος σε βάρος των κοινωνικών, πολιτισμικών και περιβαλλοντικών αξιών και τέλος όλα αυτά αποβαίνουν σε βάρος των πολιτών.
Αντιμετωπίζουμε την άναρχη και απρόσωπη δόμηση, την αισθητική υποβάθμιση, την υποβάθμιση του περιβάλλοντος και την ποιότητα ζωής.
Εξαφανίστηκαν και το χειρότερο δεν δημιουργήθηκαν νέα σημειολογικά στοιχεία και σημεία αναφοράς της πόλης.
Αναρχη κυκλοφοριακή οργάνωση.
Προβληματική λειτουργικότητα.
Υψηλό κόστος λειτουργίας της πόλης. Θεωρούμε δεδομένο τον χρόνο προς/από την εργασία, το μποτιλιάρισμα, τις ουρές, το κόστος ενέργειας, το άγχος κ.λ.π.. Ολα τα παραπάνω αποτελούν μετρήσιμα μεγέθη που επιβαρύνουν την ψυχοσύνθεση και τα οικονομικά μας.

Αυτά όμως δεν λειτουργούν αυτοτελώς αλλά σωρευτικά και έχουν σαν αποτέλεσμα την απαξίωση του αστικού χώρου, την έλλειψη κινήτρων προσέλκυσης και την προβληματική εκμετάλλευση των ακινήτων.

Μήπως όλα αυτά υπονομεύουν το μέλλον της πόλης;

Μήπως πρέπει επιτέλους να καταλάβουμε ότι όλα αυτά έχουν σαν αποτέλεσμα την αυριανή μας καταστροφή;

Με βάση τα χωροταξικά πολεοδομικά και αναπτυξιακά δεδομένα, ένας οικισμός πρέπει να έχει στοιχειώδη αυτοδυναμία πόρων.

Ποιο το μέλλον μιας πόλης χωρίς επενδύσεις χωρίς δυναμική, με μόνη τη δύναμη της περιφέρειάς της – την οποία και καθυποτάσσει απομυζώντας από αυτήν πόρους – χωρίς εισροή πλούτου;

Θεωρούμε όλοι την πόλη «νεκρή» και την επεκτείνουμε. Λογικό και επιβεβλημένο, αλλά θα έπρεπε ήδη να έχουν γίνει μεθοδικές επεμβάσεις μέσα στην πόλη.

Όμως ας σταματήσουμε να ασχολούμαστε με το παρελθόν.

ΟΙ ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ

Το μέλλον ανήκει σ’ αυτούς που το προετοιμάζουν.

Ας σχεδιάσουμε και προετοιμάσουμε τον μέλλον γιατί δεν χάθηκαν οι ευκαιρίες.

Μπορούμε να εκμεταλλευτούμε την δυνατότητα που μας δίνει η γειτνίαση με την Θεσσαλονίκη, ένα μητροπολιτικό κέντρο και να αναπτύξουμε παράλληλες ή συμπληρωματικές δράσεις.

Γειτνιάζοντας άμεσα με τον άξονα προς Σόφια, θεωρούμε δεδομένη την ανάπτυξη του άξονα κα πρέπει άμεσα, χθες θα έλεγα, να σχεδιάσουμε τις εξελίξεις σύμφωνα με την προοπτική αυτή, τον μητροπολιτικό άξονα Θεσσαλονίκη – Σέρρες – Σόφια.

Ξεκίνησε η υλοποίηση του 3^ου Κοινοτικού Πλαισίου Στήριξης και των διαφόρων προγραμμάτων της Ε.Ε.. Μέσα από τα πλαίσια αυτά μπορούμε να χαράξουμε στρατηγική και πρόγραμμα εφαρμογής.

Τα προγράμματα αυτά στο μεγαλύτερο μέρος τους απαιτούν μελέτη κόστους απόδοσης και την συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα της οικονομίας.

Αυτό και γίνεται με τον σχεδιασμό που παρουσιάζουμε.

Και τώρα ας αναφέρουμε το μεγάλο μας όπλο:

Υπάρχει «από κάτω» εντονότατη κοινωνική πίεση για λύση. Αυτή η πίεση που σήμερα δεν μπορεί να πάρει μορφή συγκεκριμένης πρότασης για λύσεις, μπορεί να γίνει το όπλο μας και για πρώτη φορά να καθοδηγήσουμε τις εξελίξεις.

Η ΦΙΛΟΣΟΦΊΑ ΤΟΥ ΕΓΧΕΙΡΉΜΑΤΟΣ

Ας αναφερθούμε τώρα στην φιλοσοφία και το πλαίσιο αρχών του εγχειρήματος.

Θα πρέπει καταρχήν να δεχθούμε ότι ένα επενδυτικό έργο έχει σαν κριτήριο το κέρδος, ενώ ένα έργο κοινωνικού εξοπλισμού έχει σαν στόχο την ικανοποίηση κοινωνικών αναγκών.

Θα πρέπει να έχουμε σαν κριτήρια:

Το κριτήριο της επιχειρηματικότητας.
Το κριτήριο της κοινωνικής ωφελιμότητας.
Το κριτήριο της αειφόρου ανάπτυξης, της ανάπτυξης δηλαδή που συμβαδίζει με την προστασία του περιβάλλοντος, την κοινωνική συναίνεση, ανέλιξη και συμμετοχικότητα.

Θα πρέπει επίσης να έχουμε ομαλή διαδοχή των φάσεων για να αποφύγουμε αιφνιδιασμούς, κοινωνικούς κλυδωνισμούς και ανέλεγκτες εξελίξεις.

Επίσης με το δεδομένο της στενότητας οικονομικών του κάθε Ο.Τ.Α. θα πρέπει να αναζητηθεί η εισροή πόρων για να εξοικονομηθούν οι αντίστοιχοι ίδιοι πόροι και δυνατότητες για άλλα προγράμματα.

Αυτό σημαίνει έναν μονόδρομο: την αναζήτηση ιδιωτικού επενδυτικού σχήματος.

Θα πρέπει λοιπόν να θεωρηθεί σαν βάση στρατηγικής, ότι χρειαζόμαστε έναν επενδυτή, ας το πούμε απλοϊκά «συνέταιρο», σε μια σχέση όπου:

Ο Δήμος θα διαθέσει τα ακίνητά του με το σκεπτικό που προαναφέρθηκε.
Ο ιδιώτης θα διαθέσει τις απαιτούμενες πιστώσεις.
Για τις μελέτες και τις κατασκευές.
Για ορισμένο χρόνο που θα είναι ο χρόνος εκμετάλλευσης και μετά το πέρας αυτού του χρόνου τα ακίνητα και η επένδυση θα επανέλθουν στον Δήμο.
Παράλληλα θα υπάρχουν και παροχές από μέρους του επενδυτή προς τον Δήμο. Η όλη επένδυση δηλαδή θα έχει τον επιχειρηματικό χαρακτήρα αλλά και τον χαρακτήρα του κοινωνικού εξοπλισμού και των οικονομικών ανταλλαγμάτων.

ΕΠΙΛΟΓΗ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΚΑΙ ΚΡΙΤΗΡΙΑ

Μετά από αυτό θα έπρεπε να ληφθεί απόφαση για την επιλογή της περιοχής εφαρμογής.

Ποια ήταν τα κριτήρια της επιλογής:

Σαν πρώτα κριτήρια θεωρούνται η ένταση του προβλήματος και η υφιστάμενη κοινωνική πίεση για λύση.

Σαν κριτήριο επίσης εξετάσθηκε το δεδομένο ότι το όλο εγχείρημα θα έπρεπε να έχει υψηλή πιθανότητα επιχειρηματικής επιτυχίας, γιατί στην αντίθετη περίπτωση ο σχεδιασμός θα κινδύνευε να καταλήξει σε τραγικό φιάσκο με αποτέλεσμα την απογοήτευση.

Προφανώς η υφιστάμενη κοινωνική πίεση προεξοφλεί και την αποδοχή των φορέων και κοινωνικών εταίρων που είναι απαραίτητοι για την επιτυχία του εγχειρήματος.

Επίσης κρίσιμο στοιχείο του σχεδιασμού είναι το μέγεθος της επέμβασης. Επιλογή μικρής περιοχής θα οδηγούσε σε «σημειακή» επέμβαση χωρίς να επιλύει προβλήματα πέραν του καθαυτού χώρου. Σε αντίθεση, επιλογή μεγάλης έκτασης θα οδηγούσε σε «φιάσκο» ή σε λύση χωρίς προοπτική, γιατί τα οικονομικά μεγέθη θα οδηγούσαν σε μειωμένες τεχνικές και οικονομικές παρεμβάσεις και τελικά θα φαλκίδευε το μέλλον του σχεδιασμού.

Άλλο κριτήριο είναι η εφικτότητα του προγράμματος. Οι επεμβάσεις στον αστικό χώρο – και μάλιστα σε ένα ρευστό πολεοδομικό μοντέλο – απαιτούν θέσπιση θεσμικού πλαισίου και πλαισίου αρχών. Αυτά πρέπει να αρθρωθούν σε στρατηγική και επιλογές σε βάθος χρόνου, μέσα από ένα προ-προσδιορισμένο πλαίσιο και αμοιβαίες δεσμεύσεις.

Ο όλος όμως σχεδιασμός δεν θα έπρεπε να μείνει στατικός. Το διαφαινόμενο σχήμα είναι η μικτή δημοτική επιχείρηση ή ιδιωτικό επενδυτικό σχήμα. Σε οποιαδήποτε περίπτωση όμως δεν θα έπρεπε να χαλιναγωγήσουμε και να βάζουμε οριογραμμή στην δυναμική που διαφαίνεται ότι μπορεί να αναπτυχθεί.

Ολα τα παραπάνω συνθέτουν ένα σύνθετο σχήμα και τουλάχιστον όχι εύκολες επιλογές, με κυρίαρχο ότι η θεώρηση θα έπρεπε να είναι ολιστική και όχι αποσπασματική.

ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗ ΚΑΙ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ

Έτσι επιλέχθηκε η περιοχή εφαρμογής που προδιαγράφεται στο επενδυτικό πρόγραμμα.

Στην υπόψη περιοχή υλοποιείται στρατηγικά το ερευνητικό πρόγραμμα του Α.Π.Θ. και οι υφιστάμενοι σχεδιασμοί και διαλαμβάνει την αξιοποίηση των κοινόχρηστων χώρων σε μια μεγάλη έκταση του κέντρου της πόλης, αλλά και την αξιοποίηση αστικού χώρου, ο οποίος ανήκει κατά ιδιοκτησία στον Δήμο Σερρών, εκτάσεις δηλαδή που κατά την άποψή μας παρέχουν προφανές επενδυτικό ενδιαφέρον.

Αναφέροντας ένα προς ένα τα εν λόγω ακίνητα, έχουμε:

Ακίνητο Δημοτικής Αγοράς.
Πλατεία Εμπορίου.
Πλατεία Ελευθερίας με το ακίνητο του Δημαρχείου.
Πλατεία Ι.Κ.Α.
Κοινόχρηστοι χώροι που περιλαμβάνονται μεταξύ των οδών Πλ. Εμπορίου, Αρχ. Μακαρίου, Εθν. Αντίστασης, Πλ. Ι.Κ.Α., Βας. Βασιλείου, Εμμ. Ανδρόνικου, Ερμού, Μεραρχίας, Περ. Κωστοπούλου, Γ. Παπανδρέου, Πλ. Εμπορίου, συμπεριλαμβανομένων και των οδών αυτών και του ακινήτου του Δημαρχείου.

Οι παραπάνω χώροι αρθρώνονται σε ενότητα, για την συνολική χρηματοδότηση, αξιοποίηση και εκμετάλλευση των οποίων και πρέπει να δοθεί προσφορά.

Σημειώνεται ιδιαίτερα ότι στην προταθησόμενη από τον προσφέροντα επένδυση, θα πρέπει να περιληφθούν και τα παράλληλα έργα, τα οποία κατά την κρίση του είναι απαραίτητα για την άρτια λειτουργία της όλης επένδυσης.

Η αξιοποίηση των υπόψη ακινήτων και κοινόχρηστων χώρων θα δώσει μια θεαματική αλλά και θεαματική αλλαγή στην όλη λειτουργία του αστικού χώρου.

Πέρα από αυτό όμως η υλοποίηση των προτάσεων θα δώσει κίνητρα επενδυτικού ενδιαφέροντος και στον ιδιωτικό τομέα της οικονομίας / ιδιώτες μέσα από ένα πλαίσιο δράσεων και επενδύσεων σε προγράμματα αναβάθμισης της ποιότητας αστικού χώρου και περιβάλλοντος, για τα οποία σήμερα οι πολίτες είναι σχεδόν ανυποψίαστοι.

Στο όλο αυτό πρόγραμμα δεν θα μπορούσε να είναι αμέτοχος ο Δήμος, ο οποίος – έχοντας θεσμοθετημένες δυνατότητες παρέμβασης αλλά και δράσεις, αναμένεται να διαδραματίσει ουσιαστικό ρόλο στο όλο εγχείρημα και την πιθανή μετεξέλιξή του.

Αρχίσαμε λοιπόν από το φαινομενικά πιο εύκολο: Να πάρουμε απόφαση να γίνει παρέμβαση.

Το μόνο αρχικό δεδομένο ήταν τα δημοτικά ακίνητα και κοινόχρηστοι χώροι. Υπήρχε όμως το σημαντικότερο: η απόφαση.

Με το δεδομένο ότι οι λύσεις και επενδυτικές προτάσεις δεν είναι μονοσήμαντες επιλέξαμε επίσης την στρατηγική του διαγωνισμού. Με τον τρόπο αυτόν μπορούμε να έχουμε πολλαπλές επενδυτικές προτάσεις και να διατηρήσουμε την δυνατότητα επιλογής της βέλτιστης για τον Δήμο.

Συλλέξαμε τα απαιτούμενα στοιχεία: μελέτες, έρευνες, κατά καιρούς προτάσεις κ.λ.π. και άρχισε η επεξεργασία του αρχικού σχεδίου προκήρυξης. Αυτό ήταν μια επίπονη και χρονοβόρα διαδικασία μέσα από την οποία τέθηκαν:

Οι βάσεις σχεδιασμού, ένα πλαίσιο αρχών που θα διέπει το όλο εγχείρημα.
Η στοιχειοθέτηση, η διασαφήνιση δηλαδή επιθυμιών, προθέσεων και στόχων το πλαίσιο δηλαδή του προγράμματος εφαρμογής.
Ακολούθως έγινε επίσης η διασαφήνιση των προτεραιοτήτων σε γενικό πλαίσιο, το οποίο χωρίς να είναι δεσμευτικό, δίνει στον διαγωνιζόμενο το πλαίσιο προθέσεων και αρχών.

ΠΡΟΚΗΡΥΞΗ ΤΗΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ

Οταν αυτό το στάδιο τελείωσε, έπρεπε να διαλέξουμε μεταξύ δύο διαφορετικών μοντέλων δημοπράτησης:

Διαγωνισμό παροχής επενδυτικών υπηρεσιών ή
Διαγωνισμό για σύναψη σύμβασης παραχώρησης;

Ας αρχίσουμε από το δεύτερο που είχαμε ήδη την τεχνογνωσία από τις προκηρύξεις έργων μελέτης κατασκευής.

Υπήρχε όμως αξεπέραστο πρόβλημα: Για να προκηρυχθεί με το μοντέλο αυτό, θα πρέπει να δώσουμε τις τεχνικές προδιαγραφές, το τι δηλαδή πρόκειται να υλοποιηθεί. Αυτό αποτελούσε και μια αντικειμενική αδυναμία. Προφανώς δεν μπορούσαμε να κάνουμε εμείς επενδυτικές επιλογές. Ο ρόλος αυτός ανήκει στον χώρο των επενδυτών.

Από την στιγμή λοιπόν που δεν γνωρίζαμε εκ των προτέρων τις βέλτιστες επενδυτικές επιλογές, καταλήξαμε στον δυσκολότερο δρόμο της προκήρυξης για επιλογή επενδυτή ή επενδυτικού σχήματος. Με τον τρόπο αυτόν θα μπορούσαμε να έχουμε προτάσεις από εταιρείες εξειδικευμένες σε επενδύσεις και παράλληλα εξειδικευμένες σε υλοποίηση επενδυτικών προγραμμάτων.

Με την ισχύουσα ελληνική νομοθεσία το διαφαινόμενο τελικό επενδυτικό σχήμα θεωρούμε ότι θα είναι: μικτή δημοτική επιχείρηση ή επενδυτικός φορέας. Οι τελευταίοι θα αναλάβουν και τον σχεδιασμό, χρηματοδότηση, υλοποίηση και εκμετάλλευση της επένδυσης.

Είμαστε όμως ασφαλείς ότι ο όλος σχεδιασμός θα πετύχει;

Η απάντηση είναι: ασφαλώς όχι.

Η όλη διαδικασία ενός προγράμματος ύψους αρκετών δισεκατομμυρίων δραχμών ενέχει πολλούς κινδύνους: καθυστερήσεις, ανταγωνισμούς, ενστάσεις, σφάλματα, ανασφάλεια κ.λ.π.. Αυτό όμως δεν μπορεί να μας δημιουργήσει αναστολές. Απλά εντείνει την προσοχή μας.

Φυσικά δεν έπρεπε να μείνουμε σε ένα και μοναδικό σενάριο υλοποίησης. Ο Δήμος Σερρών έχει εναλλακτικά σενάρια, ακόμη και για την περίπτωση που όλα θα πάνε στραβά. Η επένδυση αυτή, η αξιοποίηση δηλαδή των ακινήτων και κοινοχρήστων χώρων πρέπει να γίνει πραγματικότητα.

Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

Καταρχήν το Δημοτικό Συμβούλιο Σερρών με την 1128/2000 Απόφαση αποφάσισε ομόφωνα την βούληση συνεργασίας του Δήμου με ιδιωτικό φορέα για την αναβάθμιση του κέντρου της πόλης και έδωσε εντολή στην Υπηρεσία μας να επεξεργασθεί το πρόγραμμα διακήρυξης.

Κατόπιν μορφοποιήσαμε το σχέδιο της προκήρυξης που οι όροι της εγκρίθηκαν με την 467/3.5.2001 Απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου Σερρών.

Περίληψη της προκήρυξης του διεθνούς διαγωνισμού δημοσιεύθηκε στον Ελληνικό τύπο και την εφημερίδα των επισήμων εκδόσεων της Ε.Ε..

Τα τεύχη της προκήρυξης τα παρέλαβαν μετά από αίτησή τους εννέα (9) εταιρείες.

Στις 20.8.2001 προσήλθαν δύο εταιρείες οι:

Κ/Ξ ΑΤΤΙ – ΚΑΤ Α.Τ.Ε. – ΤΕΣ Α.Ε. και

ΘΕΜΕΛΙΟΔΟΜΗ Α.Ε.

και κατέθεσαν αιτήσεις ενδιαφέροντος και φακέλους συμμετοχής.

Με την 825/6.9.2001 Απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, συγκροτήθηκε η Επιτροπή Εισήγησης για Ανάθεση που αποτελείται από:

Τέσσερις Δημοτικούς Συμβούλους του κ.κ.:
Εναν εκπρόσωπο του Τ.Ε.Ε.,
Εναν επρόσωπο του Οικονομικού Επιμελητηρίου,
Εναν εκπρόσωπο του Εμποροβιομηχανικού Επιμελητηρίου και
Δύο υπαλλήλους του Δήμου Σερρών

Η επιτροπή έκανε τον έλεγχο των φακέλων συμμετοχής και των φακέλων εμπειρίας των ενδιαφερομένων εταιριών και στη συνέχεια έδωσε εντολή στις 4.10.2001 να προχωρήσουν στην σύνταξη και υποβολή των προσφορών τους.

Στις 19.11.2001 (σε 45 ημέρες όμως προσδιορίζεται στην προκήρυξη του διεθνούς διαγωνισμού) οι εταιρείες θα υποβάλλουν την τεχνική και οικονομική τους προσφορά που η κάθε μία θα περιέχει:

Την τεχνική προσφορά και
Την οικονομική προσφορά

για τρεις κλίμακες της επένδυσης.

A. ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΑΜΕΣΗΣ ΕΦΙΚΤΟΤΗΤΑΣ

B. ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΜΕΣΗΣ Ή ΥΠΟ ΟΡΟΥΣ ΕΦΙΚΤΟΤΗΤΑΣ

Γ. ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΕΠΕΚΤΑΣΕΙΣ ΤΗΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ

Η κατηγοροποίηση αυτή έγινε για να είναι σαφής ο προτεινόμενος επενδυτικός σχεδιασμός.

Ας δούμε τώρα τι θα ακολουθήσει μετά την υποβολή των προσφορών:

Η Ε.Ε.Α. θα παραλάβει τις προσφορές και θα αρχίσει την εξέτασή τους, έχει δε το δικαίωμα να δώσει αντίγραφο της συνοπτικής έκθεσης της επένδυσης σε όποιον φορέα ή κοινωνικό εταίρο το ζητήσει.

Οι συμμετέχοντες μετά από πρόσκληση της Ε.Ε.Α. θα παρουσιάσουν τις επενδυτικές τους προτάσεις σε ανοικτή συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου σε κριτική παρουσίαση, παρουσία και όλων των τυχόν ενδιαφερομένων ιδιωτών, φορέων, κοινωνικών εταίρων κ.λ.π..

Η παρουσίαση των προτάσεων δεν επιτρέπεται – με ποινή αποκλεισμού από την περαιτέρω διαδικασία – να διαφέρει από το περιεχόμενο της επενδυτικής τους πρότασης και προσφοράς.

Κατά την παρουσίαση θα καταγραφούν συνοπτικά οι παρατηρήσεις των συμμετεχόντων στην ανοικτή συνεδρίαση και θα διαβιβασθούν στην Επιτροπή Εισήγησης για Ανάθεση.

Η Ε.Ε.Α. θα κωδικοποιήσει τις παρατηρήσεις για κάθε μια προσφορά και θα τις διαβιβάσει αντίστοιχα στους διαγωνιζόμενους.

Οι διαγωνιζόμενοι σε διάστημα ενός μήνα από την αποστολή των παρατηρήσεων έχουν την δυνατότητα να βελτιώσουν την προσφορά τους, υποβάλλοντας βελτιωμένη επενδυτική (τεχνική και οικονομική) πρόταση. Η βελτιωμένη πρόταση δεν επιτρέπεται σε καμμιά περίπτωση και με ποινή αποκλεισμού να διαφέρει σε δομή, σύλληψη και στρατηγική από την ήδη κατατεθείσα επενδυτική πρόταση, παρά να περιέχει μόνον βελτιώσεις.

Η Επιτροπή Εισήγησης για Ανάθεση θα παραλάβει τις βελτιωμένες προσφορές και θα προχωρήσει στην αξιολόγησή τους. Ακολούθως με βάση παραμετρική αξιολόγηση θα προταθεί προς το Δ.Σ. η ανακήρυξη αναδόχου και θα αρχίσει η υλοποίηση.

Εδώ θα πρέπει να εξάρουμε το έργο της Επιτροπής Εισήγησης για Ανάθεση, το οποίο ήταν και θα είναι πολύ περισσότερο στη συνέχεια χρονοβόρο, κοπιώδες, επίπονο αλλά και κυρίως υπεύθυνο γιατί η επιτροπή αυτή θα αξιολογήσει και θα προσδιορίσει ουσιαστικά μέσα από μια κριτική διαδικασία, την επένδυση και το μέλλον.

Εχουμε λοιπόν τρεις κλίμακες επενδύσεων:

Α. ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΑΜΕΣΗΣ ΕΦΙΚΤΟΤΗΤΑΣ

Β. ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΜΕΣΗΣ Ή ΥΠΟ ΟΡΟΥΣ ΕΦΙΚΤΟΤΗΤΑΣ

Γ. ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΕΠΕΚΤΑΣΗΣ ΤΗΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ

Το ύψος της όλης επένδυσης εκτιμήθηκε στο ύψος των 5.000.000.000 δρχ. χωρίς αυτό να είναι δεσμευτικό.

Το πραγματικό ύψος θα προσδιορισθεί με την προσφορά του αναδόχου.

Φυσικά εάν ευοδωθούν οι στόχοι και η επένδυση επεκταθεί και στην συμμετοχή στον ιδιωτικό τομέα (face lifting, μέτρα προστασίας, θωρακίσεις οικοδομών κ.λ.π.) τότε το ύψος αυτό θα αυξηθεί θεαματικά.

Βλέπουμε λοιπόν ότι οι προοπτικές της επένδυσης είναι δυναμική και ο Δήμος Σερρών μπορεί να αποκτήσει ένα «εργαλείο» ανάπτυξης.

Αυτή η τεχνογνωσία μπορεί να μεταφερθεί και σε άλλες δραστηριότητες. Ο φορέας υλοποίησης μπορεί να επεκταθεί σε τομείς δραστηριότητας και εύρος που σήμερα θεωρείται ότι είναι υπεραισιόδοξο σενάριο.

Η ΤΟΠΙΚΗ ΚΟΙΝΩΝΙΑ ΚΑΙ Η ΕΠΕΝΔΥΣΗ – ΚΙΝΔΥΝΟΙ

Αναρωτιόμαστε: Θα πάνε όλα καλά;

Υπάρχουν κίνδυνοι;

Δεν πρέπει το εγχείρημα αυτό να γίνει βάθρο έκφρασης υπερβολικών προσδοκιών και αντικείμενο υπερβολικής απαίτησης κοινωνικών παροχών.

Κινδυνεύει να υπεισέλθει η στρεβλή αντίληψη της επιχειρηματικότητας. Ας μην γελιόμαστε: Ο επενδυτής θα κερδίσει όπως επίσης θα κερδίσει ο Δήμος, όπως επίσης θα κερδίσουν και οι πολίτες.

Επαναλαμβάνουμε ότι σαν τελικό αποτέλεσμα πρέπει να έχουμε τη σύνθεση των απαιτήσεων.

Αλλος κίνδυνος είναι η υποχώρηση απέναντι στις αντιδράσεις οργανωμένων ομάδων πίεσης ή εσωτερικών ανταγωνιστικών τάσεων.

Αυτά όλα μπορεί να προκαλέσουν υπαναχώρηση από το αρχικό πλαίσιο αρχών και τελικά συνολική αναίρεση του σχεδιασμού.

Η ΤΟΠΙΚΗ ΚΟΙΝΩΝΙΑ ΚΑΙ Η ΕΠΕΝΔΥΣΗ – ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ

Τι μπορούμε να κάνουμε; Τα μέτρα είναι:

Ενημέρωση: Ο πολίτης θα πρέπει να είναι κοινωνός της πληροφορίας πριν αυτή γίνει γεγονός.
Εξομάλυνση αντιθέσεων μεταξύ κοινωνικών ομάδων. Οι ομάδες που δραστηριοποιούνται στον χώρο και πρέπει να πάρουν μέρος στον σχεδιασμό, είναι:
Αυτοί που κατοικούν και εργάζονται στον συγκεκριμένο χώρο
Αυτοί που κατέχουν τα μέσα παραγωγής στον χώρο αυτό
Το σύνολο των πολιτών και κατ΄ επέκταση το κράτος.

Τα συμφέροντα των ομάδων αυτών δεν συμπίπτουν ή συγκλίνουν απαραίτητα και πρέπει οι τυχόν αντιθέσεις και αιχμές να εξομαλυνθούν.

Ο όλος σχεδιασμός, η διαχρονική του δυναμική και οι προοπτικές της επένδυσης βγάζουν το θέμα έξω από πολιτικούς ανταγωνισμούς και θεωρώ ότι τέτοιοι ανταγωνισμοί που προκαλούν ανασχέσεις δεν θα υπάρξουν.

Αναμενόμενες οι αμφισβητήσεις. Ο πολίτης θα πρέπει πάντα να αντιμετωπίζεται με όπλα την αλήθεια και την συνέπεια. Έτσι αρθούν οι όποιες αμφισβητήσεις.

Φυσικό είναι να υπάρχουν ανταγωνιστικές τάσεις στα πλαίσια της ίδιας της επένδυσης. Στις προδιαγραφές υπάρχει η έννοια της επιχειρηματικότητας και των κοινωνικών παροχών. Η εξισορρόπηση αυτών είναι επιβεβλημένη και πρέπει να δοθεί μέριμνα για:

Ικανοποίηση θεμιτών απαιτήσεων μέσα από διαδικασία διαλόγου και αλληλοκατανόησης.
Αντιμετώπιση των προβλημάτων των χρηστών με θεσμικά και τιμολογιακά μέτρα.
Ικανοποίηση των αναγκών κάθε – κατά το δυνατόν – ομάδας πολιτών.

ΚΙΝΗΤΟΠΟΙΗΣΗ ΦΟΡΕΩΝ ΚΑΙ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ ΕΤΑΙΡΩΝ

Πρέπει λοιπόν να κινητοποιηθούν όλοι και ιδίως οι φορείς και οι κοινωνικοί εταίροι.

Η ενημέρωση πρέπει να είναι διαρκής σε κάθε βήμα σχεδιασμού και υλοποίησης, γιατί αυτοί είναι και οι συμμέτοχοι της υλοποίησης.

Δεν πρέπει επίσης να υπάρχει μεροληπτική μεταχείριση, γιατί αυτή αποβαίνει σε βάρος των άλλων ομάδων. Αντίθετα πρέπει να εξομαλύνονται οι «αιχμές» μέσα από διαδικασία συνολικής αντιμετώπισης, γιατί το όλο εγχείρημα προϋποθέτει την αποδοχή και κατανόηση όλων.

Το όλο πρόγραμμα δε θα λύσει – και δε θα είναι δυνατόν να λύσει – όλα τα προβλήματα της πόλης.

Πρέπει επίσης να γίνει κατανοητό ότι ο όλος σχεδιασμός είναι μακροχρόνιος, απαιτούνται θεσμικά μέτρα και χρονοβόρες διαδικασίες.

Η επένδυση αυτή ανήκει σε όλους και πρέπει να στρατευθούν όλοι με όπλα την επιμονή και τη συνέπεια.

Ο Δήμος Σερρών χρειάζεται την βοήθεια όλων, σε όλα τα επίπεδα για την επιτυχία.

ΕΝΕΡΓΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΠΙΚΟΥ ΔΥΝΑΜΙΚΟΥ

Το τοπικό δυναμικό πρέπει να ενεργοποιηθεί γιατί:

Θα υπάρχει μεγάλη ανάγκη σε ανθρώπινο δυναμικό, υλικά και μηχανικά
Θα υπάρχουν απαιτήσεις για υπηρεσίες και τεχνολογία
Θα απασχοληθεί τοπικό δυναμικό (επιστημονικό, εργατοτεχνικό, διοικητικό κ.λ.π.). Ο όγκος των μελετών που θα εκπονηθούν και το ύψος των εργασιών μπορεί να μας δώσει την εικόνα των απαιτήσεων.
Μια τέτοια σύνθετη επένδυση οδηγεί σε πρόσκτηση τεχνογνωσίας απαραίτητης για το τεχνικό δυναμικό του τόπου.
Το όλο πρόγραμμα και η δυναμική που ανοίγει τον δρόμο για το μέλλον της πόλης. Η επιτυχία του προγράμματος μπορεί να ανοίξει προοπτικές.

ΕΝΕΡΓΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΟΛΙΤΩΝ

Πρέπει επίσης να ενεργοποιηθεί ο καθένας με διαρκή ενημέρωση με όλα τα μέσα, με την πειθώ, με την υποβοήθησή του για συμμετοχή (εκπομπές, φυλλάδια κ.λ.π.) και με τη γνώση ότι μπορεί και έχει την δυνατότητα παρέμβασης στα δρώμενα.

Ο πολίτης θα ενεργοποιηθεί όταν συνειδητοποιήσει ότι:

Τα αποτελέσματα του εγχειρήματος ανήκουν σε όλους
Η αποτελεσματικότητα προαπαιτεί ενεργούς πολίτες
Η συμμετοχή είναι πράξη ευθύνης
Η εκ των υστέρων και φυσικά εκ του ασφαλούς κριτική δεν είναι πράξη ευθύνης γιατί δεν στερεί την δυνατότητα έγκαιρης παρέμβασης και στην ουσία υπονομεύει την προσπάθεια, έχοντας αφαιρέσει την δυνατότητα έγκαιρων διορθωτικών κινήσεων.

Ας ανακεφαλαιώσουμε, αναφέροντας τι θα κερδίσει ο πολίτης και η πόλη:

Ο πολίτης θα κερδίσει την ποιότητα αναβάθμισης της ζωής τους και του περιβάλλοντος με την:

Αναβάθμιση και λειτουργικότητα σε ευρεία περιοχή του κέντρου πόλης
Διάχυση του σημερινού φορτισμένου κέντρου σε ευρύτερη περιοχή
Δημιουργία αισθητικών και σημειολογικών στοιχείων
Η πόλη θα έχει δομημένη κυκλοφορία πεζών και οχημάτων, με λύση παράλληλα του προβλήματος στάθμευσης.

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ

Η πόλη θα αποκτήσει οικονομικά οφέλη:

Θα αποκτήσει κίνητρα προσέλκυσης

Η επένδυση θα έχει στοιχεία ελκυσμού για σχεδόν οποιαδήποτε ομάδα πολιτών
Η επέμβαση αφορά μεγάλη έκταση της πόλης και θα αποτελέσει πιλοτική εφαρμογή στον ευρύτερο χώρο. Το γεγονός αυτό δημιουργεί έναν πολύ ισχυρό πόλο έλξης τουλάχιστον για την περιφέρεια
Μπορεί να αναπτυχθούν δραστηριότητες που η σημερινή δομή της πόλης δεν επιτρέπει

Τα οικονομικά αποτελέσματα

Εσοδα για τον Δήμο Σερρών
Επενδύσεις που με τα σημερινά δεδομένα είναι ανέφικτο να πραγματοποιηθούν
Πρόσκληση τεχνογνωσίας με πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα
Δημιουργία ενός σχήματος που μπορεί να εξελιχθεί σε δυναμικό αναπτυξιακό φορέα με εφαρμογή του προγράμματος αυτού και παρομοίων επενδύσεων σε άλλες πόλεις και περιοχές